조합원 권리가액에 따른 분양가 분담금 산정, 권리가액과의 관계

 

 

안녕하세요.

도시정비사업의 효율을 높이는
도개비 통합 솔루션입니다.

 

재개발 재건축 사업에서 조합원들이
가장 궁금해하는 내용은 분담금일텐데요.

사업 설명회나 총회 자료에서도
자주 등장하는 항목이지만
실제로 분담금이 어떤 구조로 계산되는지
이해하기는 쉽지 않습니다.

조합원 분담금은 단순히 하나의 금액이
정해지는 방식이 아니라
사업비, 자산 평가, 조합원 분양가와 같은
여러 요소가 함께 작용하면서 산정되는데요.

특히 권리가액과 추가분담금을
함께 이해하면 분담금이 어떤 원리로 계산되는지
보다 명확하게 파악할 수 있습니다.

 

 

조합원 분담금 산정 구조

 

 

도시정비사업에서는 사업 추진을 위해
다양한 비용이 발생합니다.

설계와 감정평가, 각종 용역 계약에서부터
공사비와 금융비용까지 사업 기간 동안
여러 비용이 누적되는데요.

이러한 비용들을 합쳐져 전체 사업비가 되며
조합은 이 사업비를 기준으로
조합원 분양가와 분담금을 산정하게 됩니다.

조합원 분담금에 영향을 주는 요소는
크게 두 가지로 나눌 수 있습니다.

하나는 조합원이 기존에 보유하고 있던
자산 가치인 권리가액이고
다른 하나는 새로 분양받게 되는
주택의 분양가입니다.

이 두 가지 요소의 관계에 따라
추가분담금 또는 환급금이 발생하게 됩니다.

구성 요소	의미	분담금과의 관계
종전자산	기존에 조합원이 보유한 토지와 건물	감정평가를 통해 권리가액 기준 산정
권리가액	종전자산 평가로 산정된 조합원 자산 가치	조합원 분담금 계산의 기준 금액
조합원 분양가	조합원이 공급받는 주택 가격	권리가액과 비교 후 추가분담금 결정
추가분담금	분양가와 권리가액의 차액	분양가가 더 높을 경우 조합원이 부담

 

 

조합원 권리가액이란?

 

권리가액은 조합원이 사업 이전에
보유하고 있던 토지나 건물의 가치를 평가하여
산정되는 금액을 말합니다.

재개발이나 재건축 사업에서는
기존 자산을 종전자산이라고 부르며
감정평가를 통해 해당 자산의 가치가 평가되는데요.

이렇게 평가된 금액이 권리가액의 기준이 되며
조합원이 새로 분양받게 되는
주택의 가격과 비교되는 중요한 기준이 됩니다.

권리가액이 높게 평가될수록
조합원이 부담하게 되는 추가분담금이
줄어들 가능성이 있으며,

반대로 권리가액이 낮을 경우에는
추가분담금이 발생 가능성이 높아집니다.

권리가액은 기존 자산 가치가 정비사업에서
어떤 방식으로 반영되는지를
보여주는 기준이라고 볼 수 있어요.

 

 

조합원 분양가와 권리가액의 관계

 

조합원 분양가는 조합원이 정비사업으로
새로 공급받게 되는 주택의 가격을 말합니다.

대부분 일반 분양가보다 낮지만
평형이나 위치, 건물 구조 등에 따라
다르게 책정될 수도 있어요.

조합은 사업비 구조와 시장 상황 등을
고려하여 조합원 분양가 산정하게 됩니다.

분담금은 분양가와 권리가액의
차이에서 발생하게 됩니다.

조합원 분양가가 권리가액보다 높은 경우
차액이 추가분담금으로 발생하는데요.

반대로 권리가액이 분양가보다 높은 경우
환급금이 발생할 수도 있답니다.

따라서 조합원 분담금은
단순히 사업비만으로 결정되는 것이 아니라
기존에 조합원이 가지고 있던 자산 가치와
새로 공급받게 되는 주택의 가격이
어떻게 비교되는지에 따라
달라지는 산정 구조를 가지고 있어요.

 

 

추가분담금이 발생하는 이유

 

재개발이나 재건축과 같은 정비사업은
진행 기간도 길고 변수도 많아
사업비 구조도 변하게 될 가능성이 높습니다.

공사비 변동이나 금융비용 증가, 용역 비용 등으로
전체 사업비가 달라질 수 있는데요.

특히 공사비와 금융 비용은
사업 기간과 밀접하게 연결되어 있답니다.

 

 

철근이나 시멘트 등의 원자재 가격이나
인건비 상승 등의 공사비 변동부터

금리 상승으로 인한 사업비 대출 이자,

착공 시기 지연과 같은 사업 기간,

건물 구조 조정이나 평형 구성 변경,
단지 시설 추가 등의 설계 변경까지
다양한 요소들이 사업비에 영향을 주는데요.

뿐만 아니라 감정평가 비용, 법률 자문 비용,
홍보 비용도 생각해야 한답니다.

그래서 사업이 진행되는 상황에 따라
조합원이 부담해야 하는 분담금이 조정되는데요.

결과적으로 사업비가 상승하게 되면 자연스럽게
조합원이 부담해야 하는 금액이 높아지면서
추가분담금까지 발생할 수 있는 것이랍니다.

사업이 진행되면 분담금 산정 구조를
조금더 명확하게 확인할 수 있는데요.

사업 초기에는 사업비 규모와 분양가가
확정되지 않았기 때문에 분담금 역시
예상 금액으로 안내될 수밖에 없어요.

하지만 시간이 더 지나면
관리처분계획이 수립되는 단계에서는
권리가액과 조합원 분양가를
보다 구체적으로 산정할 수 있게 됩니다.

 

 

조합원이 확인해야 하는 분담금 정보

 

조합원 입장에서 분담금 산정 구조를
보다 명확하게 이해하려면 알아야 하는
몇 가지 핵심 정보가 있는데요.

먼저 권리가액이 어떻게 평가되었는지
확인할 필요가 있습니다.

종전자산 감정평가 결과와 평가 기준을 확인하면
권리가액 산정 방식도 제대로 파악할 수 있어요.

또 이와 함께 조합원 분양가가 어떤 기준으로
산정되는지도 확인해야 하는데요.

조합원 분양가는 분양받게 되는 주택의
평형과 조건에 따라 달라질 수 있는데
이 분양가를 권리가액과 비교하면
추가분담금이 어떻게 산정됐는지 알 수 있답니다.

여기에 전체 사업비 구성도 함께 보면
보다 구체적으로 산정 내역을 이해할 수 있답니다.

그래서 정비사업에서는 이와 같은 정보들을
필요할 때마다 바로바로 찾아보고 비교하기 위해
관련 자료를 항목별로 정리하여 관리하는
체계가 매우 중요하답니다.

 

 

도개비 통합 솔루션 활용

 

필요한 정보들을 바로바로 찾아볼 수 있도록
정리하여 관리한다는 것이 말로 들었을 때는
간단해 보일 수 있지만,

재개발이나 재건축처럼 장기간 진행되는
사업에서는 간단한 자료 한두 가지도
쌓이고 쌓이다 보면 어설프게 관리해서는
감당할 수 없는 상황이 되는데요.

그래서 도시정비사업에는 사업 자료부터
계약 정보와 비용 관련 정보까지 깔끔하게 정리하고
공유할 수 있는 관리 시스템이 필요하답니다.

조합 운영 과정에서 발생하는 방대한 자료들을
체계적으로 정리하고 공유할 수 있다면
사업 진행 과정에서 필요한 정보들도
보다 수월하게 확인할 수 있겠죠!

도개비 통합 솔루션에서는
이와 같은 고충을 한 번에 해결할 수 있도록
정비사업 관리 프로그램을 제공하고 있습니다.

운영자 그룹부터 ERP 그룹, 조합원 그룹까지
이용자별로 활용할 수 있는 기능을 세분화하여
쉽고 간단하게 사용할 수 있는데요.

실시간으로 정보를 공개하여
조합원과의 불신을 해소하고,

자동 보고서 생성과 결산으로
회계 업무를 단순화하고,

은행 데이터 연계를 통해
자료의 정확성을 보장하고,

공사 현황 실시간 열람까지
사업의 모든 과정을 지원하고 있답니다.

조합 설립 전까지는 비용이 청구되지 않고
세팅 후에는 3개월 동안 무료 테스트가
가능하기 때문에 더욱 부담 없이 활용해 볼 수 있답니다.

원하는 정보를 바로 찾아 공유하고
사업 진행 현황을 한눈에 체크하는 방법,
도개비 통합 솔루션에서는 가능합니다!

 

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도개비 통합 솔루션
도입 문의	0505-994-0114
홈페이지	dgbs.kr/
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